Sanierungsgebiet "Nördlich des Kanals": Satzung und Förderrichtlinien
Richtlinien zur Förderung privater Modernisierungs- und
Instandsetzungsmaßnahmen
Der Gemeinderat der Gemeinde Ilvesheim hat in seiner Sitzung am 30.06.2011 folgende Richtlinien zur Förderung privater Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für das Sanierungsgebiet „Nördlich des Kanals/Feudenheimer Straße“ beschlossen:
1 Allgemeines
Die Modernisierung und Instandsetzung des privaten Gebäudebestandes ist ein wichtiges Ziel der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme „Nördlich des Kanals/Feudenheimer Straße“ in Ilvesheim. Durch private Modernisierungsmaßnahmen sollen im Umfeld der Feudenheimer Straße sowie im gesamten Sanierungsgebiet Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden, die den heutigen und zukünftig zu erwartenden Anforderungen, auch an den Klimaschutz, entsprechen.
Modernisierungs-, Instandsetzungs- und Ordnungsmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebietes werden von der Gemeinde durch Zuschüsse aus Städtebaufördermitteln des Landessanierungsprogramms (LSP) gemäß den nachfolgenden Regelungen gefördert. Gesetzliche Grundlage der Städtebauförderung bildet das Besondere Städtebaurecht im Zweiten Kapitel des Baugesetzbuches (BauGB). Nähere Bestimmungen sind in den Städtebauförderungsrichtlinien des Wirtschaftministeriums Baden-Württemberg (StBauFR vom 23.11.2006) geregelt. Ein Anspruch auf Förderung besteht aufgrund dieser Förderrichtlinien nicht.
2 Zuwendungsfähiger Aufwand
Bei der Ermittlung des zuwendungsfähigen Aufwands ist nach Baumaßnahmen (Modernisierung, Instandsetzung und Instandhaltung) und Ordnungsmaßnahmen zu unterscheiden.
2.1 Modernisierung
Unter Modernisierung versteht man bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Wohnungen und Gebäude nachhaltig erhöhen sowie die allgemeinen Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf Dauer verbessern und/oder eine nachhaltige Energieeinsparung ermöglichen.
Zu den Modernisierungsmaßnahmen eines Gebäudes zählen z.B.:
- die Dämmung der Gebäudehülle,
- der Einbau oder die Verbesserung der Haustechnik und Heizungsanlage(n),
- Austausch alter Fenster durch Wärme- und Schallschutzverglasung,
- Erneuerung sanitärer Anlagen einschließlich neuer Anschlüsse,
- die Erneuerung und Dämmung des Daches,
- die Verbesserung der Wohngrundrisse,
- der Ausbau vorhandener Dachgeschosse, oder
- ein barrierefreier bzw. altersgerechter Umbau der Wohnungen.
Werden eigenständige Nutzungseinheiten, z. B. abgeschlossene Wohnungen oder Geschäfte, um bisher nicht oder anderweitig genutzte Räume oder um untergeordnete Anbauten erweitert, so gelten die damit zusammenhängenden baulichen Maßnahmen ebenfalls als Modernisierung.
Gefördert werden grundsätzlich nur umfassende Modernisierungen, die aus einem Bündel von Maßnahmen bestehen, d. h. Einzelmaßnahmen können nicht berücksichtigt werden. Ausnahmen bilden einerseits der barrierefreie bzw. altersgerechte Umbau von Wohnungen und andererseits die sog. Restmodernisierung, sofern das Gebäude bereits vor der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes modernisiert wurde und nur noch punktuelle Maßnahmen erforderlich sind. Eine Förderung für Modernisierungsmaßnahmen kommt grundsätzlich nur dann in Frage, wenn mit einer Modernisierung/Instandsetzung auch energetische Maßnahmen durchgeführt werden und die Vorgaben der jeweils zum Baubeginn gültigen Energieeinsparverordnung (EnEV) für bestehende Gebäude eingehalten bzw. unterschritten werden.
Nicht gefördert werden Modernisierungen, die über den normalen, zeitgemäßen Standard hinausgehen (sog. Luxusmodernisierungen) sowie unwirtschaftliche Maßnahmen, deren Kosten mindestens 70 % der Kosten eines vergleichbaren Neubaus übersteigen.
2.2 Instandsetzung
Instandsetzung ist die Behebung von baulichen Mängeln durch Maßnahmen, die die bestimmungsgemäße Nutzung oder den städtebaulich gebotenen Zustand von Gebäuden entsprechend den Sanierungszielen wiederherstellen.
Dabei sind diejenigen Kosten nicht zu berücksichtigen, die der Eigentümer aufgrund anderer Rechtsvorschriften selbst tragen muss, oder die entstehen, weil er nach den Feststellungen der Gemeinde Instandsetzungen unterlassen hat und nicht nachweisen kann, dass ihre Vornahme wirtschaftlich unvertretbar oder ihm nicht zuzumuten war. Für unterlassene Instandsetzungen wird im Regelfall eine Pauschale von 10 % von den Gesamtkosten abgezogen.
Instandhaltungsmaßnahmen, die lediglich im Hinblick auf eine anstehende Modernisierung oder Instandsetzung unterblieben sind, werden bei der Ermittlung der zuwendungsfähigen Kosten jedoch berücksichtigt.
Instandsetzungsmaßnahmen sind z.B.:
- der Ersatz von Teilen der Heizung und Elektrotechnik,
- Putz-, Tapezier- und Fliesenarbeiten,
- die Erneuerung des schadhaften Außenputzes, Balkone, Dachrinnen etc.,
- Ersatz undichter Fenster/Haustüren durch neue gleicher Größe und Dämmwirkung,
- Ersatz schadhafter Rollläden und Klappläden,
- die Trockenlegung von Wänden und Böden, oder
- die Ausbesserung oder Ersatz schadhafter Dachbeläge oder schadhafter Kamine.
Instandsetzungsmaßnahmen können nicht eigenständig gefördert werden, sondern nur, wenn sie im Zusammenhang mit Modernisierungsmaßnahmen stehen oder aus städtebaulichen Gründen Außeninstandsetzungen erforderlich sind.
2.3 Instandhaltung (Unterhaltung)
Instandhaltungsmaßnahmen sind Maßnahmen, die während der Nutzungsdauer erforderlich werden, um den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes zu sichern.
Hierzu zählen z. B.
- die Pflege und Erhaltung der Haustechnik,
- ein neuer Fassadenanstrich,
- das Nachstreichen von Fenstern, Dachrinnen etc.
Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen können nicht gefördert werden, es sei denn, sie sind Teil einer umfassenden Modernisierung und/oder Instandsetzung und stehen in einem deutlich untergeordneten Verhältnis zu diesen Maßnahmen.
2.4 Ordnungsmaßnahmen
Zu den Ordnungsmaßnahmen auf privaten Grundstücken gehören z.B.:
- der Abbruch von Gebäuden und die Beseitigung sonstiger baulicher Anlagen (auch unterirdisch),
- der Aufbruch versiegelter Flächen,
- Neuordnung von Grundstückgrenzen zur Verbesserung des Zuschnitts der Grundstücke oder ihrer Erschließung, oder
- Maßnahmen zur Beseitigung baurechtswidriger Zustände.
Voraussetzung für eine Förderung ist, dass die Ordnungsmaßnahme mit den Zielen und Zwecken der Sanierung übereinstimmt.
3 Richtlinien zur Förderung
3.1 Allgemeine Fördervoraussetzungen
a) Das Grundstück bzw. Gebäude muss im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen.
b) Zuschüsse werden nur gewährt, wenn vor Baubeginn zwischen Eigentümer und Gemeinde eine Modernisierungs- bzw. Ordnungsmaßnahmenvereinbarung abgeschlossen wurde.
c) Maßgebend für die Gewährung der Zuschüsse im Sanierungsgebiet sind die Sanierungsziele und das Neuordnungskonzept mit Maßnahmenplan.
d) Ein Rechtsanspruch auf Bewilligung und Auszahlung eines Zuschusses oder auf Übernahme von Kosten wird durch diese Richtlinien nicht begründet.
e) Die Fördermittel sollen vorrangig für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen in und an Hauptgebäuden mit Wohnnutzung und sonstigen gebietstypischen Nutzungen eingesetzt werden. Darunter fallen reine Wohngebäude und gemischt genutzte Gebäude, aber auch nicht zur Wohnnutzung bestimmte Gebäude und Nebengebäude (z. B. nicht störende gewerbliche oder freiberufliche Nutzung, erhaltenswerte Scheunen und Schuppen).
f) Kann eine Einzelmaßnahme ihrer Art nach aus einem anderen Förderprogramm gefördert werden, kommt eine ergänzende Förderung mit Städtebaufördermitteln nicht in Betracht. Es ist jedoch möglich, die Städtebauförderung und das andere Förderprogramm auf unterschiedliche Bereiche der Einzelmaßnahmen zu beziehen (z. B. Bauabschnitte und Trennung nach Bau- und Grundstückskosten). Sanierungsfördermittel können jedoch mit zinsverbilligten Darlehen, z. B. der KfW-Bank, kombiniert werden.
3.2 Art der Förderung
Die Förderung erfolgt grundsätzlich durch Gewährung eines Kostenerstattungsbetrages durch die Gemeinde Ilvesheim. Der Kostenerstattungsbetrag wird in der Regel als nicht rückzahlbarer Zuschuss gewährt. Grundlage für dessen Berechnung ist eine fachmännisch erstellte Kostenschätzung bzw. die geprüfte Kostenaufstellung nach Beendigung der Maßnahme.
3.3 Förderhöhe bei Bau- und Ordnungsmaßnahmen
Die Gemeinde gewährt den Kostenerstattungsbetrag grundsätzlich als eine auf den Einzelfall bezogene Pauschale in Höhe von 25 % der berücksichtigungsfähigen Gesamtkosten (ohne Grundstücks- oder Gebäuderestwert) im Rahmen der insgesamt zur Verfügung stehenden Finanzmittel.
Die Förderhöchstsumme je Einzelfall ist auf höchstens 25.000,-- € begrenzt.
3.4 Erhöhung des Förderrahmens und Durchführung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung in besonderen Fällen
Bei kostenintensiven (> 150.000,-- €) und für die Gemeinde bzw. das Sanierungsgebiet bedeutsamen Maßnahmen behält sich der Gemeinderat vor, im Einzelfall und nach Maßgabe der zur Verfügung stehenden Finanzmittel, eine höhere Fördersumme zu bewilligen.
An ganz oder überwiegend gewerblich genutzten Gebäuden kann eine Mehrertrags- oder Gesamtertragsberechnung durchgeführt werden. Das heißt, die zu erwartenden Einnahmen aus dem zu modernisierenden Gebäude sind vorrangig zur Finanzierung der Modernisierung und Instandsetzung einzusetzen. Der Kostenerstattungsbetrag kann trotzdem in der Höhe begrenzt werden.
3.5 Förderhöhe bei Gebäudeabbrüchen
Gebäudeabbrüche werden dann gefördert, wenn sie den Zielen der Sanierung entsprechen. In diesen Fällen werden die Abbruch- und Abbruchfolgekosten durch Übernahme der nachgewiesenen und als erforderlich anerkannten Kosten zu 50 %, maximal 15.000,-- € gefördert. Für die Bewilligung der Förderung ist die Vorlage von mindestens 3 Vergleichsangeboten über die Abbruchkosten erforderlich; berücksichtigt wird das günstigste Angebot.
Ein Gebäuderestwert wird grundsätzlich nicht entschädigt. In begründeten Einzelfällen kann der Gemeinderat hiervon Abweichungen beschließen.
3.6 Umnutzungen
Wenn im Zuge einer Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme auch die Nutzung des Gebäudes geändert wird, kann diese im gleichen Umfang wie die Modernisierung und Instandsetzung gefördert werden, wenn die Umnutzung den Zielen der Sanierung in besonderer Weise dient.
3.7 Neubaumaßnahmen
Neubaumaßnahmen werden nicht gefördert.
4 Verfahren
a) Für die Hauseigentümer im Sanierungsgebiet besteht die Möglichkeit, Beratungsleistungen durch den von der Gemeinde beauftragten Sanierungsberater in Anspruch zu nehmen. Im Rahmen der Sanierungsberatung wird geprüft, ob die vorgesehenen Maßnahmen insgesamt und ggf. welcher Anteil der entstehenden Baukosten auf Grundlage dieser Richtlinien förderfähig ist. Zur Prüfung des Vorhabens werden Bestandsunterlagen (Lagepläne etc.) und eine fachmännisch erstellte Kostenschätzung benötigt. Bei weniger umfangreichen Maßnahmen bzw. baurechtlich nicht genehmigungspflichtigen Vorhaben genügen auch Handwerkerangebote über die vorgesehen Maßnahmen.
b) Nach erfolgter Abstimmung der Maßnahmen wird eine Modernisierungs- bzw. Ordnungsmaßnahmenvereinbarung vorbereitet und zwischen der Gemeinde Ilvesheim und dem Eigentümer abgeschlossen. Erst danach darf mit den Bauarbeiten begonnen werden. In dringlichen Fällen kann auf Antrag eine Zustimmung zu einem vorzeitigen Baubeginn erteilt werden.
c) Die Auszahlung der Zuschussmittel erfolgt nach Einzelfallprüfung in Form von Abschlagszahlungen nach Baufortschritt oder nach Abrechnung und Anerkennung der Gesamtmaßnahme im Rahmen der zur Verfügung stehenden Finanzmittel. Nach Abschluss der Maßnahme legt der Eigentümer der Gemeinde die Abrechnung über die angefallenen Baukosten vor. Der Sanierungsberater stellt dann die förderfähigen Baukosten und die endgültige Höhe der Zuwendung fest.
d) Auf Antrag des Eigentümers stellt die Gemeinde nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen die für die steuerliche Sonderabschreibung nach den §§ 7h, 10f und 11a des Einkommensteuergesetzes erforderliche Bescheinigung aus. Voraussetzung ist die Antragstellung nach Formblatt, die vollständige Auskunft zu allen geforderten Angaben und die Vorlage von Belegen, soweit erforderlich.
e) Ausnahmen von diesen Richtlinien kann der Gemeinderat zulassen. Die Bestimmungen des Baugesetzbuches mit den dazu erlassenen Verwaltungsvorschriften bleiben unberührt.
Ilvesheim, den 07.07.2011
Andreas Metz, Bürgermeister